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民營房企上市龍門機遇與陷阱僅一線之隔

2019年06月06日 栏目:养生

民营房企上市龙门:机遇与陷阱仅一线之隔鱼跃龙门,过而为龙。上市就是房企們的龍門。自上世纪90年代初房地产市场化发轫,全国5万家房

  民营房企上市龙门:机遇与陷阱仅一线之隔

  鱼跃龙门,过而为龙。

  上市就是房企們的龍門。

  自上世纪90年代初房地产市场化发轫,全国5万家房企混战江湖,新兴市场野性蓬勃,机遇与陷阱一线之隔,规则瞬变,冰与火之间,有人倒下,有人做大。

  上市成了分水岭。中国早上市的房企如万科、中国海外发展、合生、招商地产、华润置地都在上世纪90年代就打通了资本市场、获得发展先机,任20年江湖风云变化,至今仍是一方霸主。

  对大部分民营房企而言,迈进上市俱乐部,才有资格拿到新一轮比赛的入场券。

  于是为生存,为壮大,为财富盛宴,也为江湖地位,都要不惜一切代价上市。

  但如同英雄崛起,没有任何一家企业的上市过程一帆风顺。

  楼市风云变幻,有人披荆斩棘艰难登顶、有人不愿流血上市中途折返、有人蛰伏数年借牛市大获成功。

  更有观点认为,2010年后国内龙头房企的上市潮已结束,江湖格局已定,还未上市的房企中已难见“黑马”。

  其实楼市刚进入下半场,比赛远未停止,现在说输赢还为时过早。

  潮涌香江见证黄金十年

  有些讽刺的是,2003年-2013年中国房地产业进入高速增长的“黄金十年”,涌现出“万保中恒”、绿地、万达等多家千亿级房企,但中国房企上市的主战场却不在内地(A股),而在和深圳隔河相望的香港(H股)。

  2012年全国房企销售排行榜Top10中,虽有万科、保利两大千亿房企坐镇A股,中海、恒大等其余6家房企都在H股上市,还未整体上市的绿地和万达也通过借壳在2013年登陆H股。

  A股“万保招金”四大地产金刚中,龙头万科在1991年就成为深交所第二家上市公司,招商地产在1993年上市,而金地集团在2001年挂牌,保利地产2006年赶上了政策收紧前的“末班车”,募资超20亿元,成为龙头房企A股IPO的绝响。

  其实,高市盈率的内地资本市场无疑是房企上市的。首创、富力等早先在港上市的内房股也纷纷提出“回归A股”的计划。但在内地楼市调控下,证监会对房企上市审批严厉管制,2007年至今,A股IPO的房企仅有广宇集团、荣盛发展、合肥城建、杭州滨江、南国置业、中国建筑寥寥几家。

  上市无门的民营房企们,不得已将目光投向了香港资本市场。

  人多地少的香港看重土地储备,房企由此掀开跑马圈地的战场,一时间内地房企潮涌香江,2007年、2009年更掀起两轮上市热潮,目前已有超过60家内地房企在H股上市。

  不得不说,这是楼市调控下内地资本市场的一大损失。

  也正因如此,香港资本市场得以见证中国房地产发展的“黄金十年”——世茂许荣茂、碧桂园杨惠妍、龙湖吴亚军、恒大许家印……一个个“内地首富”、“超级富豪”相继从内地房企的IPO中诞生,可谓英雄辈出,各领风骚两三年。

  粤派先锋队探路港交所

  时至今日,“内房股”已成港股中国军团的代表,但早登陆H股的内地房企在当时都是“少数派”,如早可追溯到1992年上市的中国海外发展、1996年的华润置地、1998年的合生创展。

  2003年6月,北京政府全力支持的“红筹明星”首创置业,顶着非典和楼市泡沫、调控的压力登陆港交所,募资11.4亿港元,成为北京个在港上市的房企。

  如果说首创的成功更多是个案,那么真正吹响国内民营房企赴港上市冲锋号的,当数以富力为代表、占据地利“敢为天下先”的粤派房企。

  2003年内地房价大涨,2004年—2005年随即迎来宏观调控,内地楼市交易开始走低,一些敏锐的民营房企发现,想在不确定的政策和市场中实现快速扩张做大做强,打通资本平台、上市融资成为关键。

  2005年6月,香港股市一路阴跌,广州地产大鳄富力逆势在香港主板上市,募资19.86亿港元,成为首家在港上市的内地民营房企。

  上市似乎真的使富力一夜间“鱼跃龙门、脱胎换骨”。

  此前不被投资人看好的富力,在上市后的6个月中惊喜不断。富力2003年、2004年销售额分别为43亿元、64亿元;2005年公司总销售额迅速达到了82亿元,而富力仅进入了广州、北京、天津三个城市,2006年公司销售迅速突破百亿元,而当年万科全年刚卖出212亿元。

  凭借高增长的业绩,富力股价也一路走高,2005年12月30日,富力股价已由初的10.8港元飙升至27港元,公司总市值超过200亿港元,跃升中国房地产的梯队,风头一时无双。

  富力的成功无疑给了内地房企一剂强心针。2005年12月,另一粤派地产大鳄雅居乐登陆香港,募资30亿港元,成为当年第二家登陆港股的民营房企;而排在其后跃跃欲试的是如绿城、世茂、瑞安等房企。

  牛市财富盛宴

  好景不长,2006年风向骤变,香港投资人对楼市调控下的内房股迅速看空,瑞安、世茂都因认购不足推迟上市,一贯倔强的绿城集团董事长宋卫平选择迎难而上。

  2006年7月,绿城在港挂牌,成为浙江省首家在港主板成功上市的房企;上市的代价不菲,淡市下绿城只能以7.5倍市盈率卖股,比预期折价了6成多,原计划40亿港元的融资额也缩水到26.6亿港元,业内称为“流血上市”。

  现在看来,一心做好产品的宋卫平真有些不走运。

  同一时间特批在A股上市的央企保利地产,卖到了18倍-20倍市盈率;而仅仅数月后,全球股市就在2007年迎来了

  企业盘点

  首家在深交所上市房企——万科(股票代码:000002)

  1991年1月,万科股票在深圳证券交易所上市。截至11月5日,总市值1013.29亿元。

  近十年首家在港交所上市的民营房企——富力地产(股票代码:)

  2005年6月,富力逆势在香港主板上市,募资19.86亿港元,成为首家在港上市的内地民营房企。截至11月5日,港股市值132.59亿港元。

  三年来的牛市

  2007年是个好年景,股市节节走高,内地房企销售喜人,掀起了猛烈的香港上市潮,当时各家房企“不是已经在香港上了市,就是在去香港上市的路上”。从4月到10月短短半年内,四家中国房企从香港市场拿走了413亿港元的资金。

  2007年4月,广东房企碧桂园在港上市,股票代码为“02007”。碧桂园上市开创了内房股多项纪录,IPO募集资金129亿港元,上市首日股价飙涨三成,公司总市值由此飙升至1163亿港元,创始人杨国强之女,25岁的杨惠妍身价暴涨至692亿港元,变身内地新首富。

  同年9月,北京开发商远洋地产登陆H股,募资119亿元,上市首日股价飙涨4成,公司市值近500亿港元;10月,潘石屹张欣夫妇的SOHO中国上市,募资128.6亿港元,首日股价上涨两成,当时公司市值超过477亿港元;10月,中国奥园上市,募资36.4亿港元,但即使是奥园这家中小房企,超额认购也达到100倍以上,投资人热情可见一斑。

  严冬后的一轮上市热

  谁也没有想到,2007年盛景后紧随的是2008年史上严酷的地产严冬。金融危机爆发,股市由牛转熊,楼市遭遇低谷,首次在长时间内量价双双暴跌,房企可谓四面受敌。

  原预计在2008年3月28日上市,成为当年家上市房企的恒大,在3月20日紧急宣布暂停上市。恒大之后,再无内地房企敢逆势而上。

  以恒大、龙湖为首的诸多房企上市计划不仅遭遇挫折,业界更屡屡传来一些激进房企资金链紧绷,遭遇投行对赌逼宫,正在濒临破产的传闻,部分房企面临生与死的考验。

  一些中小型开发商此时不惜“剑走偏锋”,包括西安的新兴地产、上海的华程房产、河南的中部大观地产都在纳斯达克、泛欧交易所、新加坡交易所等地上市,但融资额较小,在5000万元-6亿元之间。

  成功登顶的是河南的建业地产,2008年6月成功在香港上市,但融资也大幅缩减为13.75亿港元。

  但就在人们普遍预期悲观时,2009年初“四万亿”救市政策横空出台,当年房地产市场如过山车般实现V型反弹,房企销售火爆,业绩大增,香港股市也有所回升,临近秋季房企又掀起了一轮如2007年般的赴港上市热潮。

  2009年9月份开始,港股IPO迎来了后金融危机时代的高峰,共有8家内地房企成功上市,分别是恒盛地产、宝龙地产、禹洲地产、恒大地产(3.14, -0.07, -2.18%, 实时行情)、明发集团、龙湖地产、花样年控股和佳兆业集团,共募集资金近360亿港元。

  其中恒盛地产募资超82亿港元,而恒大募资近57亿港元,龙湖募资近67亿元……这个名单还未包括7月上市的以建材生产为主业的北京金隅股份,和9月上市的物流商贸地产公司华南城。

  筹谋“A+H”双核驱动

  2009年似乎是香港投资人一次看到如此密集的内地房企新股潮。2010年至今,在香港资本市场大放异彩的内地新股仅有融创一家。

  2011年,内地房企赴港上市在楼市低谷中重又冰冻,直到2012年底解冻。但赴港上市已演变为中小房企的战场,融资额也从峰的一百多亿元下降到几十亿元、十几亿元的级别。

  2012年11月,旭辉集团在港上市,融资15.3亿港元;宣布内地房企新一轮赴港上市破冰,随后一年内,新城控股、五洲国际等三家房企成功上市,但都付出了缩减融资规模、以格卖股、承诺未来派高息的高昂代价。

  即便如此,2013年业内仍传出广东龙光地产、深圳毅德地产、重庆协信、湖北金山、南京金轮、当代集团在内的多家区域性房企有意赴港上市。一家内房股上市发生在2013年7月,当代置业登陆港交所,募集资金仅5.454亿港元。预计2014年将有家房企启动上市程序。

  宁愿低价卖股,也要买到融资平台,打通资本市场通道,实现弯道超车——这就是中小房企的上市决心。

  而已经上市的房企龙头也并未松懈,积极拓展资金渠道,在A股融资大门紧闭五年后,万科、金地、招商、万达、绿地等龙头均在香港买了上市壳公司,借壳搭建“A+H”双融资平台。

  城镇化的大旗下,房地产市场进入“白银时代”,房企会面临新一轮的战略发展机会。

  资本市场将永远不缺传奇,只需等待时机。

  北京首家在港交所上市房企——首创置业(股票代码:)

  2003年6月,首创置业登陆港交所,募资11.4亿港元,成为北京个在港上市的房企。截至11月5日,港股市值28.27亿港元。

  近十年募集资金房企——碧桂园(股票代码:)

  2007年4月,碧桂园在港上市,募集资金129亿港元,创始人杨国强的女儿杨惠妍成为内地新女首富。截至11月5日,港股市值972.71亿港元。(注:2009年7月,中国建筑在上交所挂牌上市,融资规模达到501.6亿元。但当时其业务比例是:房建80%,地产10%,基础设施业务10%。)

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